Строительство в условиях кризиса
Финансовый кризис не пощадил ни одну из секторов экономики российской экономики, но, пожалуй, сильнее всего ударил по строительству. Осень 2008 года, когда резко сократился спрос на жилую и коммерческую недвижимость, а банки фактически прекратили выдачу кредитов девелоперам, стала шоковой для всей отечественной строительной промышленности.В затяжном прыжке
Надо сказать, шок не прошел до сих пор. Банки относятся к строительству как с крайне рискованной отрасли и подняли кредитные ставки с 12-15% до 20-25% годовых. Усугубляет положение и то, что спрос на недвижимость продолжает снижаться. Например, с начала 2009 года спрос на офисы в Москве упал на 45% и достиг значений 2002 года. Продажи новых квартир и коттеджей с начала кризиса упали в разных регионах, по меньшей мере, в два-три раза (в Калининградской области – сразу в 10 раз!). Спрос на складские площади уменьшился не менее чем на 30%.
Из-за всех этих факторов многие девелоперские компании (таких как такие известные, как AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group) не спешат начинать новые проекты, особенно в секторе жилой и офисной недвижимости, а сроки ввода недостроенных объектов сдвигаются на смутный срок. В результате за первый квартал 2009 года в среднем по стране падение строительства составило 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но во многих регионах реальный спад оказался гораздо серьезнее - 40-50%.
Так что же, строить сейчас невыгодно? Многие эксперты в ближайшие пару лет не видят перспективы в таких прежде прибыльных направлениях, как возведение объектов жилой недвижимости «бизнес- и «премиум»-классов, а также офисных сооружений. Как утверждают аналитики компании Price Waterhouse Coopers, в подобной ситуации логично «искать альтернативы за пределами традиционных секторов». Поэтому застройщики и инвесторы проявляют интерес к ранее незаслуженно обойденным вниманием сегментам - строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов. Именно эти направления могут стать настоящим спасением для многих отечественных застройщиков. Впрочем, понятно, что прежней двухзначной доходности от новых проектов ожидать не приходится. Сейчас эксперты говорят о рентабельности возведения всего в 1-5%. Так что строительные компании и их инвесторы озабочены вопросом, как возводить больше полезных площадей, но за меньшие деньги?
Возможности для экономии
Сэкономил – считай, заработал. Отечественные девелоперы хорошо знают эту сентенцию и, чтобы выжить, используют все мыслимые пути сокращения затрат на строительство.
Одна из наилучших возможностей урезать себестоимость проекта – это воспользоваться тем, что по всей стране существенно упали цены на земельные участки под строительство. Раньше затраты на выкуп земли могли достигать 30-50% себестоимости проекта, сейчас же эту строку бюджета можно сократить до трех-пяти раз! Например, в Подмосковье, где еще год назад наблюдался дефицит свободных участков под застройку, сейчас цены упали на 40-75%. Впрочем, на участки промышленного назначения (под склады или небольшие производства) цены упали всего на 25–30%. Участки с приближенными коммуникациями до кризиса были редкостью. И сейчас интерес к таким участкам хотя и снизился, но продолжает оставаться высоким.
Серьезно упали и цены на строительные которые были использованы. Так, по данным Ассоциации строителей России, расценки на основные строительные материалы (цемент, бетон, кирпич, гравий, песок) в России с начала кризиса в октябре-ноябре 2008 года снизились в среднем на 12,4%. По отдельным которые были использованы (например, разным видам кирпича) снижение достигло 30-40%.
Но много ли на этом можно сэкономить? Исходя из конструкции здания, в структуре затрат стоимость строительных материалов составляет 40-50%. Таким образом, стоимость строительства с середины 2008 года сократилась в среднем на 10%.
Было бы странно, если бы девелоперы не предприняли попытку сэкономить и на оплате труда строителям и рабочим, ведь в смете строительства эти затраты составляют до 18-20%. Действительно, многие девелоперы сейчас сокращают затраты за счет увольнений «лишнего» персонала, а также урезания зарплат рабочих и прорабов – по меньшей мере на 20-30%. Например, в строительных компаниях Орловской области средние зарплаты строителей снизились с 17 до 13 тысяч рублей. Но стоит понимать, что это тупиковый путь, так как низкими зарплатами сложно привлечь квалифицированных рабочих и специалистов, от которых во многом зависит качество и скорость возведения.
Инновации вместо экономии?
Анализ ситуации в отрасли показывает, что перечисленные выше традиционные полномочия для сокращения затрат на реализацию строительных проектов практически исчерпаны. Необходимы новые неординарные подходы, которые позволили бы строить значительно быстрее и дешевле.
Уже хорошо проверенным на практике решением является использование технологии быстровозводимых сооружений на основе легких металлоконструкций (ЛМК). Главным несущим элементом такого здания является высокопрочный каркас из железных профилей. Каркас имеет вертикальные стойки и горизонтальные прогоны для крепления элементов внешней и внутренней обшивки, для установки оконных проемов, дверей и внутренних перегородок.
В чем же преимущества технологии ЛМК перед традиционными методами возведения? Первое принципиальное отличие – это унификация всех узлов и деталей конструкций, а также высокая степень заводской готовности строительного комплекта. Все элементы изготавливаются на заводе, и на строительную площадку фактически поставляется набор комплектующих и металлоконструкций, которые монтируются согласно с технической документацией. Поскольку для соединения деталей вместо сварки применяется сборка на резьбовых соединениях, монтаж не требует специальной очистки и сертификации рабочих.
За счет этих нюансов достигается высокая скорость сборки здания. Фактически, по сравнению с возведением сооружений из традиционных материалов, трудозатраты снижаются почти в два раза, соответственно, вдвое ускоряется процесс возведения. Надо ли говорить, что для девелопера это означает меньшие затраты на оплату труда рабочих, на аренду строительной техники и в целом более быструю окупаемость проекта.
В случае с ЛМК дешевле обходятся и работы «нулевого цикла». При возведении малоэтажных домов из классических материалов затраты на фундамент могут составлять до 1/5 общей стоимости проекта. Поскольку быстровозводимые дома из металлоконструкций с облицовкой из сэндвич-панелей в 3-4 раза легче традиционных построек из кирпича и железобетона, им не требуется массивного фундамента. В зависимости от типа почвы, обычно используется легкий ленточный фундамент неглубокого залегания или фундамент точечного типа. В ряде случаев довольно просто забетонированной площадки или покрытия из железобетонных плит.
Еще одно важное отличие быстровозводимых сооружений из ЛМК, влияющее на скорость строительства и итоговую стоимость проекта, - это то, что известные компании-изготовители обычно предлагают пакет готовых типовых проектов полнокомплектных зданий. Они разрабатываются при участии влиятельных проектных институтов и прошли регистрацию в Агентстве по строительству РФ (бывший Госстрой). Это позволяет серьезно упростить согласовывание и получение необходимых разрешений.
«Для девелоперов одним из главных достоинств технологии ЛМК является скорость возведения и быстрая оборачиваемость средств. Например, реализация проекта в 4-5 тыс. кв. м занимает 4-5 месяцев от начала подготовки строительной документации до сдачи объекта, - утверждает Сергей Чернышев, генеральный директор отечесвенного подразделения Ruukki, ведущего европейского поставщика решений из металла для строительства и машиностроения. – Возведение ускоряется в том числе и благодаря одностадийному проектированию. То есть заводское проектное бюро Ruukki в одно и тоже время выпускает конструкционно-монтажную документацию для производства и монтажные схемы для строительства, которые не нуждаются в дальнейшем согласовывании».
В странах Евросоюза и США сейчас более 50% промышленного строительства приходится на долю ЛМК. По этой технологии возводят практически любые постройки - ангары, склады, гаражи, логистические комплексы, торговые центры, павильоны, промышленные цеха, скотоводческие фермы и даже жилые дома. В то же время российскими девелоперами выгоды использования металлоконструкций до сих пор серьезно недооценены. На настоящий момент доля ЛМК в строительстве сооружений в России составляет не более 10%. Одно из немногих направлений, где преимущества этой технологии уже общепризнаны, - это возведение складов. По оценке специалистов, около 30–40% всех складских помещений в нашей стране приходится на здания из ЛМК.
В последние годы все чаще стали применять металлоконструкции и для строительства объектов торговой недвижимости – от магазинов шаговой доступности до гипермаркетов. Специфическим законодателем моды стал шведский концерн Ikea, построивший в 2000 году первый в России торговый комплекс (в подмосковных Химках) именно с применением легких металлоконструкций. С тех пор многие торговые сети («Карусель», «Рамстор», «Метро») при возведении новых гипермаркетов отдают предпочтение именно ЛМК. И, надо сказать, такие торговые центры на основе быстровозводимых зданий продолжают строиться и открываться даже сейчас, в условиях кризиса, оставаясь отличной вероятностью для высокорентабельных инвестиций.
Куда ветер дует?
Имея в руках инструменты для сокращения затрат и освоения новых направлений развития, застройщики пока все же склонны рассчитывать не на свои силы, а на помощь государства. И их можно понять: банки крайне неохотно снижают ставки по кредитам, а спрос на недвижимость не проявляет признаков регенерации, так что больше ждать поддержки неоткуда.
Сейчас единственный способ выжить для многих строительных компаний – это выиграть государственный тендер на возведение каких-нибудь объектов в рамках федеральных или региональных программ. По итогам драматического 2008 года в «плюсе» оказались лишь те девелоперы, которые выполняли госзаказы в рамках реализации приоритетных национальных проектов.
Согласно заявлению министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, в общей сложности за 2009 год объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Легкодоступное и комфортное жилье» составит более 1 трлн. рублей. Эти деньги государство тратит в том числе и на выкуп готового жилья у девелоперов. Кроме того, девелоперам, которые возводят жилье эконом-класса, также обещаны кредиты под щадящие 16–18% годовых на длительные сроки. Таким образом, застройщики получают финансирование для продолжения строительства жилья. Подобные программы с конца 2008 года действуют, например, в Москве и С-петербурге.
Еще одной уникальной возможностью для девелоперов поправить свои финансовые дела на ближайшие годы станет строительство спортивных и инфраструктурных объектов в Краснодарском крае в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в г. Сочи. Бюджет этой огромной стройки составит более 300 млрд. руб., большая часть которого пойдет на развитие сочинской инфраструктуры — гостиничной, транспортной, энергетической.
В целом, то, что происходит сейчас в строительной отрасли, специалисты считают «очистительной силой кризиса». Девелоперы волей-неволей учатся оптимизировать расходы, использовать наиболее прогрессивные технологии возведения и взаимодействовать на взаимовыгодной основе с государством. Что из этого получится и кто останется «на плаву» - продемонстрирует время. Статья размещена в рубрике: Интересно почитать
